Реферат: Методи оцінки активів підприємства при реформуванні відносин власності

Собівартість —це міра грошових витрат, необхідних для того, щоб створити об'єкт власності, подібний до того, який оцінюється. Собівартість може бути виробнича, заготівельна або покупна.

Ціна —це грошова сума, яку одержують за конкретний товар, або в конкретному випадку, це сума, яку було витрачено на покупку подібних об'єктів в минулих угодах. Термін «ціна» також використовується для позначення «запропонована ціна продавця». Важливо проводити відмінності між поняттями собівартість, вартість і ціна.

Між собівартістю і ціною існують такі основні відмінності: а) собівартість визначається, «калькулюється» на самому підприємстві і включає всі витрати на виробництво або заготівлю; ціна —встановлюється на ринку в процесі обміну; б) собівартість означає господарські витрати; ціна —купівельну спроможність; в) за собівартістю предмети відображаються в балансі, а за ціною вони реалізуються, тобто «виходять з балансу».

Що стосується категорії вартості, то слід зазначити, що в практиці існує багато її видів, які залежать від потреб і функцій. Зокрема, можна виділити такі види вартості: балансова, ліквідаційна, відновна, поточна, страхова, позичкова, орендна, інвестиційна та інші.

Для того, щоб вияснити обґрунтовану оцінку вартості, необхідно зібрати інформацію на відповідному ринку нерухомості. Ринок нерухомості —це визначений набір механізмів, через які передаються права на власність і пов'язані з нею інтереси, встановлюються ціни і розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористування. Ринок нерухомості —це складна структура, мета якої —звести разом покупця і продавця.

Ринок нерухомості сегментований, оскільки різні користувачі володіють різними потребами і різними ресурсами. Це визначається такими параметрами: 1) за використанням —для власності житлового, комерційного, промислового і сільськогосподарського призначення існують різні ринки; 2) за географічним фактором —кожен район може бути окремим ринком з різними умовами; 3) за ціною —покупці диференціюються залежно від ціни, одні можуть купити дешевше, інші - дорожче; 4) за якістю продукції —об'єкти класу А можуть належати до іншого сегменту ринку, ніж об'єкти класу Б, якщо вони знаходяться на одній вулиці; 5) за інвестиційною мотивацією —одні інвестори можуть бути зацікавлені у власності, яка потребує мінімального менеджменту і не приносить грошового потоку, проте має великий потенціал для приросту вартості; інших цікавить власність, для якої характерний позитивний грошовий потік; 6) за типом прав у власності — для різних видів прав на нерухомість існують різні ринки. Ці права можуть вимагати необмежені права власності, права на надра, на оренду та інше [6, с.6].

Як попередній крок до оцінки власності, що приносить доход, необхідно зібрати точну фінансову інформацію про використання нерухомості. Важливим джерелом такої інформації є дані бухгалтерського обліку, проте вони не завжди відображають реальність, і оскільки ці дані не обов'язково систематизовані зручним чином для оцінки, то вони повинні бути скореговані і проаналізовані таким чином, щоб їх можна було використати в процесі оцінки.

Теоретичним фундаментом процесу оцінки є єдиний набір оціночних принципів.

Принципи оцінки нерухомості можуть бути об'єднані у такі групи: 1. Принципи, засновані на вимогах користувача. 2. Принципи, пов'язані з землею, будівлями, спорудами. 3. Принципи, пов'язані з ринковим середовищем. 4. Принцип найкращого і найбільш ефективного використання.

Крім того, при визначенні оцінки необхідно брати до уваги: 1) оцінку активів і зобов'язань; 2) оцінку підприємства як функціонуючого підприємства; 3) визначення остаточної продажної ціни. Ці питання досить часто взаємопов'язані і лише у виняткових випадках аналогічні.

В цілому в процесі оцінки об'єкта приватизації можна виділити шість основних етапів, а саме: визначення завдання оцінки; планування процедури оцінки; збір даних і перевірка інформації; використання методів оцінки; складання і узгодження висновків; визначення статутної ціни.

При визначенні завдання оцінки береться до уваги те, з якою метою проводиться оцінка підприємства: приватизація (паювання чи аукціонування), продаж на аукціоні, ліквідація, оренда тощо, і обов'язково зазначається дата проведення оцінки.

Планування процедури здійснює безпосередньо оцінювач, який визначає вимоги до інформації, що має бути надана йому для проведення оцінки; встановлює методику оцінки відповідно до мети і завдання; оцінює витрати часу і трудозатрати; вносить пропозиції щодо умов виконання завдання.

Вихідні дані, необхідні для проведення оцінки, повинні надаватись адміністрацією підприємства. Вони обов'язково підтверджуються керівником і головним бухгалтером. Вихідна інформація, яка надається підприємствам для оцінки, досить ретельно перевіряється. При необхідності проводиться аудит звітних даних, а також додаткова інвентаризація.

Оцінюватись може цілісний майновий комплекс або окремий інвентарний об'єкт чи група інвентарних об'єктів залежно від того, що приватизується. Цілісним майновим комплексом є господарський об'єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), з наданою йому державою земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання. Крім того, цілісними майновими комплексами можуть бути структурні підрозділи підприємства (цехи, виробництва, дільниці тощо), які виділяються в установленому порядку в самостійні об'єкти приватизації з подальшим складанням розподільного балансу.

Найбільш проблематичним є питання вибору методики оцінки. Яку методику застосовувати в кожному конкретному випадку —вирішує оцінювач (ріелтер) залежно від мети і завдання щодо визначення вартості оцінюваного об'єкта. В світовій практиці використовуються три методи визначення вартості об'єкта в процесі його приватизації: 1) за собівартістю —затратний метод; 2) за поточними ринковими цінами —метод потенційної прибутковості або капіталізації доходу; 3) аналогів продажу.

На Україні історично склався і зараз використовується затратний метод. Проте з початком економічних реформ і переходом до ринкових відносин (зокрема, це пов'язано і з приватизацією), виникла необхідність застосовувати інші методи оцінки, що практикуються в зарубіжних країнах. Слід зауважити, що світовий досвід свідчить про неможливість застосування на практиці кожного окремо взятого варіанту оцінки. Тому пропонується при здійсненні оцінки об'єкта приватизації застосовувати паралельно всі методи з метою визначення більш реальної вартості.

Проте при використанні кожного з методів необхідно враховувати нормативно-законодавчу базу України, специфіку перехідного періоду до ринкових відносин, а що стосується оцінки об'єктів сільського господарства —особливості приватизації в цій сфері.

Для оцінки методом потенційної прибутковості необхідні: звіти про прибутки і збитки за період, що аналізується, і за квартали (місяці) поточного року; дані про затрати, які включаються в собівартість; дані про обсяги виробництва і реалізації продукції, що випускається підприємством; дані про ринкову вартість продукції на внутрішньому і зовнішньому ринках; дані про маркетинг, конкурентоспроможність і перспективи реалізації продукції, що випускається підприємством.

Капіталізація доходу —це процес перерахунку потоку майбутніх доходів в єдину суму поточної вартості. Вартість майна, що оцінюється дохідним методом, визначається за формулою:

V = Д/k,

де: V —вартість;

Д —чистий оперативний дохід;

k —коефіцієнт капіталізації.

При цьому необхідно враховувати такі дані: 1) суму майбутніх доходів; 2) ачс отримання доходів; 3) тривалість часу отримання доходів.

Поняття “коефіцієнт капіталізації”, повинно включати дохід на капітал і повернення капіталу. Дохід на капітал —це компенсація, яка повинна бути виплачена інвестору за цінність грошей із врахуванням факторів часу, за ризик та інші фактори, пов'язані з конкретними інвестиціями. Іншими словами, це процент, який виплачується за використання грошових коштів. Його називають також віддачею.

Повернення капіталу означає погашення суми першопочаткового вкладу і називається заміщенням капіталу [6, с.71].

Теоретично коефіцієнт капіталізації для поточного доходу повинен прямо або частково враховувати такі фактори: 1) компенсацію за безризикові, ліквідні інвестиції; 2) компенсацію за ризик; 3) компенсацію за низьку ліквідність; 4) компенсацію за інвестиційний менеджмент; 5) поправку на прогнозоване підвищення або зниження вартості активу.

Розрахунки методом капіталізації прибутку досить складні та трудомісткі і вимагають від ріелтерів, що здійснюють оцінку досконалого вивчення і аналізу фінансового стану підприємства, передбачень на макрорівні. І сьогодні, і в недалекому майбутньому такий метод в Україні застосовувати, на наш погляд, неможливо через інфляцію, кризу економіки, недосконалу законодавчу базу.

З розвитком ринкових відносин і процесу приватизації досить широко буде використовуватись, на наш погляд, метод прямого порівняльного аналізу продаж (аналогів). Цей метод оцінки ринкової вартості базується на даних про недавні угоди.

Оцінювач аналізує реальні ринкові угоди і порівнює об'єкти, за якими вони проводились, з оцінюваним об'єктом. Цей підхід ґрунтується на принципі заміщення. Передбачається, що раціональний інвестор або покупець не заплатить за конкретну власність більше, ніж обійдеться придбання іншої подібної власності, яка має таку ж корисність. Тому ціни, заплачені за подібні або співставні об'єкти, повинні відображати ринкову вартість оцінюваної власності.